南通新房均价最高26567元/㎡!商品住房总供应量为252.16万㎡

据悉，2021年南通房均价最高26567元/㎡，商品住房总供应量为252.16万㎡。下面，我们来了解下详情!

2021年房地产市场六大“关键词”

“房住不炒”

自2016年首次提出“房子是用来住的、不是用来炒的”定位以来，近几年中央经济工作会议多次重申该定位。2021年，中央经济工作会议第5次明确提及“房住不炒”，多个热点城市调控持续加码。据统计，2021年全国各省市发布房地产调控政策651次，同比涨幅高达33%。

“集中供地”

2021年，为进一步加大重点城市住宅用地供应，自然资源部要求全国22座重点城市实行“两集中”供地模式。南通虽不在22座重点城市中，但也积极响应号召，在市区(包含通州区、海门区、通州湾示范区)范围内采取集中挂地、集中出让的形式，并分三批次出让。

“底价成交”

2021年，受“三道红线”和房企融资困难等影响，多地集中土拍从二批次开始热度有明显下滑，多宗地块最终由当地国企底价竞得。南通市区2021年共成交27宗涉宅类地块，其中产生溢价率的仅6宗，底价成交近8成。

“限跌令”

2021年，在热点城市不断加码调控以遏制房价过快上涨的同时，部分地区出台了“限跌令”，以防止房价过快下跌。2021年海门发改委发布一则关于上德花园商品房价格备案的答复，文件中明确指出：不得超过备案价销售，降幅超过8%时必须重新备案，重新备案间隔周期不少于6个月。

“保障性租赁住房”

2021年4月，中共中央政治局会议强调增加保障性租赁住房和共有产权住房供给。5月，住建部确定全国40个重点发展保障性租赁住房的城市，其中江苏省包括有南京、苏州、无锡、常州、南通。7月，国务院召开加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作会议，强调把发展保障性租赁住房作为“十四五”住房建设的重点任务。

“房”

2021年4月，中共中央政治局会议首次提出“防止以房名义炒作房价”，此后全国多地出台新政整治房炒作行为。南通海安也在2021年10月份发布房新政，新政指出自2022年起，对面积小于60㎡的住宅，分别以幼儿园6年、小学12年、初中6年提供一个名额，但发布之日前购买的按原办法执行。

整体分析

01

第四季度市场回暖明显

新房均价最高26567元/㎡

据统计，2021年南通市区商品住房总供应量为252.16万㎡，同比下降8.3%;总成交量为172.22万㎡，同比下降22.1%。

整体来看，2021年商品住房供应量与成交量主要集中在第二季度，但12月份供应量达到峰值，为40.01万㎡，是全年供应量最高的月份;5月份成交量为28.61万㎡，是全年成交量最高的月份。

总的来说，第三、第四季度整体表现欠佳，供应量与成交量相较于第一、第二季度均有明显下跌。但从第四季度开始，成交均价有明显提升，11月份成交均价达到26567元/㎡，是全年成交均价最高的月份。

02

商品住房存量逐月递增

市场去化有一定压力

从月度存量和去化周期来看，2021年南通市区商品住房存量整体呈现上涨趋势，尤其是从6月份开始，商品住房存量已经突破100万㎡，其中12月份商品住房存量更是达到118.95万㎡，为全年最高水平。

去化周期自6月份开始，涨幅较为明显，前五月去化周期维持在4个月以下，6月份去化周期延长至5个月，12月份更是达到9.4个月，这与下半年市场供应量大幅上涨有关。整体来看，去化周期保持在相对合理的区间范围内，市场表现稳定。

01

坚持“房住不炒”和“三稳”目标

调控力度持续加码

2021年中央经济工作会议再次强调了“房住不炒”，各地楼市调控政策也陆续出台，不但力度大，指向也更为精准，这已经是中央经济工作会议第5次明确提及“房住不炒”。据数据显示，2021年楼市调控高达651次，同比涨幅高达33%，刚刚过去的12月份房地产调控次数更是高达65次，也是近几个月以来政策次数最多的一个月。

2021年南通实行“两集中”土拍，并在首批次集中土拍过后，又对房企开发资质、资金审查、最高溢价率等方面作了相应调整，因此第二批、第三批集中供地热度明显下降，多数地块是底价成交、国企拿地。土拍规则从严、调控力度加码，市场热度稳步回落。

2021年，南通推出了关于住房公积金贷款等相关政策，按照“保一限二禁三”的原则对现有贷款额度进行调整，并结合住房公积金运行情况，对购买第二套住房公积金贷款额度进行调整，按照原标准的50%执行，最高贷款额度为20万元/人。

2021年8月份，南通市住房和城乡建设局官网发布《关于全面推行住宅工程质量信息公示制度的实施方案》的通知，决定自2021年9月1日起在我市全面推行住宅工程质量信息公示制度，大力提升住宅工程品质。

2021年10月份，海安发布房新政，新政指出自2022年起，对面积小于60㎡的住宅，分别以幼儿园6年、小学12年、初中6年提供一个名额，但发布之日前购买的按原办法执行。

02

行业监管不断收紧

市场整体去化效果不佳

2021年4月份，南通积极响应国家“稳地价、稳房价、稳预期”的政策，紧急出台了土拍新政，将市区的“双限+摇号”政策覆盖至南通全域范围，从而进一步遏制地价和房价的过快上涨。新政的颁布，致使新房均价涨幅较缓，购房者观望情绪渐浓，成交情况不理想，尽管下半年主城区多个高端改善型项目相继入市后，带动了市场成交均价上扬，但成交量依然保持低位，与上半年相比降幅明显。

受“三道红线”政策影响，房企融资难度加大，加之市场降温明显，各大项目去化效果均不理想，多数企业销售承压、短期资金压力较大。根据目前市场去化情况来看，住房存量和去化周期均有所加长，除去有着明显地段、价格、产品、配套等优势的项目，其余项目在“双限”政策公布后，去化持续走低，价格涨幅也因此受限，可见购房者入市愈发理性。

03

房地产市场表现平稳

调控效果显著

2021年房地产市场监管力度较大，加之多项政策陆续出台，致使房企融资环境不佳、现金流紧张，土地市场成交情况不乐观、楼市成交量也持续走低，市场表现不佳。尽管市场想要在短时间内升温的可能性较小，但随着融资环境的改善、房企资金的回笼，市场有望在2022年迈入正轨。

2021年南通市区总计成交16宗普通商品房用地，总成交金额336.08亿元，成交楼面价最高17748元/㎡，相比2020年最高成交楼面价17391元/㎡，涨幅不大。2021年南通市区商品房成交均价最高26567元/㎡，相比2020年商品房最高成交均价26131元/㎡，涨幅也不大。调控的初衷是“控地价、稳房价”，目前看来已基本实现。

2022年房企融资环境应有所缓解，土拍调控预计从政策端口不断完善，市场在经历了2021年的“大起大落”后，预计会逐步趋于稳定，从而实现房地产业的良性循环和健康发展。